Procedure d'achat

LES PROCEDURES D’ACHATS :

Du projet d’achat d’un appartement ou d’une maison à la signature de l’acte de vente chez le notaire qui garantie la bonne exécution, plusieurs étapes importantes rythment l’achat d’un bien immobilier. Nous accompagnons et conseillons l’acquéreur et le vendeur tout au long du processus de vente jusqu’à la remise des clés. Ce qu’il faut savoir :

Etape 1 : recherche du bien immobilier

Il n’y a pas de règle en matière de recherche d’un bien immobilier, Soit le futur acquéreur effectue ses recherches seul (sites Internet, magazines d’annonces, ventes entre particuliers…), soit il passe par un Professionnel de l’immobilier. Nous mettons à sa disposition toutes nos compétences en la matière.

Etape 2 : l’offre d’achat

Attention, l’offre d’achat engage celui qui la signe. Elle est fréquemment utilisée dans la pratique. Dans cette offre, l’acquéreur propose à son vendeur d’acheter son appartement à un prix (égal ou inférieur à celui qu’il demande) et à des conditions déterminées. Les acquéreurs potentiels ont intérêt à limiter leur offre dans le temps. Dans ce cas, ils ne peuvent se désengager avant l’expiration de la date prévue dans le document qu’ils ont signé. Si le vendeur n’accepte pas leur proposition dans le délai fixé, l’acquéreur retrouve sa liberté. Si au contraire l’offre est acceptée, ils sont tenus de signer un avant-contrat (promesse ou compromis de vente).

Etape 3 : compromis de vente

C’est un avant-contrat par lequel les parties, vendeur et acquéreur, constatent leur accord sur les conditions d'une vente en attendant la réalisation des conditions suspensives. Sans l’existence d’une offre d’achat au préalable, cette étape est considérée comme la 2ème Étape dans la procédure de vente.


L’Agent immobilier chargé de la vente, convie l’acquéreur et le vendeur  à un rendez-vous de signature. Il leur demande de se munir d’un chèque correspondant à 10% du prix d’acquisition et aux frais de rédaction du compromis de vente. Il demande au vendeur de faire réaliser pour cette date différents diagnostics sur le bien.

I. Concernant les acquéreurs

En contrepartie de l’engagement du vendeur, il est d’usage que l’acquéreur verse un dépôt de garantie. Il est généralement de 10%. Le chèque est immédiatement encaissé sur le compte de l’office notarial.
Cette somme correspond soit à un acompte sur le prix si la vente se réalise, soit à un dédommagement du vendeur si l’acquéreur ne veut pas signer l’acte définitif.

II. Délai de rétractation :

Toutefois, l’acquéreur le droit de se rétracter pendant un délai de 7 jours (à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat en main propre, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier). Ils n’ont à justifier d’aucun motif et pourront récupérer alors intégralement leur dépôt de garantie dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de la rétractation.

III. Concernant le vendeur

-Il a l’obligation de faire établir un dossier de diagnostic technique comportant :
le mesurage du lot vendu (loi Carrez),‬
le constat de risque d’exposition au plomb,‬
l’état relatif à l’amiante dans les parties privatives,‬
l’état parasitaire (termites…),‬
le diagnostic de performance énergétique,‬
l’état des risques naturels et technologiques,‬
l’état des installations de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans.‬
-Il doit remettre ce dossier au notaire avant la signature du compromis ou de la promesse de vente afin de permettre à l’acquéreur d’être informé de l’état du bien.


Lors de la vente d’un lot de copropriété, d’autres renseignements sont fournis par le vendeur : le règlement de copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble, le montant des charges de copropriété…

Etape 4 : l’offre de prêt

L’Agent  a informé l’acquéreur qu’un délai d’environ 3 mois est nécessaire avant la signature de l’acte de vente définitif. Il  a expliqué que pendant ce délai, ils doivent se rapprocher de leur banque pour obtenir leur prêt. Ces derniers craignent d’être définitivement engagés alors qu’ils ne sont pas assurés à ce stade d’obtenir leur prêt.
Si l’acquéreur n’obtien pas le crédit, ils a le choix de poursuivre la vente (s’ils disposent d’une autre source de financement) ou d’y renoncer. Dans ce dernier cas, ils récupèrent son dépôt de garantie sauf s’il est de mauvaise foi (par exemple, s’ils formulent une demande excédant leur capacité financière ou non conforme aux prévisions de l’avant-contrat).
Attention : si l’acquéreur n’entend pas solliciter de prêt, il doit apposer une mention manuscrite précise en ce sens. Si le compromis ou la promesse de vente a été reçu(e) par acte authentique, il n’y a pas de mention obligatoire.
L’acceptation de l’offre de prêt
L’acquéreur a un délai minimum de 30 jours pour obtenir un prêt conforme aux conditions prévues dans l’avant-contrat (montant, durée, taux…). Ce délai est généralement porté à au moins 45 jours dans les compromis.
Une fois l’offre de prêt émise par la banque, l’emprunteur ne peut pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de 10 jours après sa réception. La vente elle-même ne peut donc pas être signée avant ce terme.
Le notaire de son côté vérifie un certain nombre d’informations : si le vendeur est bien propriétaire, les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien…
Parfois, le bien est situé dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption urbain. Cela signifie qu’elle est prioritaire, pendant 2 mois, pour  l’acquérir en vue de réaliser un projet d’intérêt général. Avant l’expiration de ce délai, l’acte de vente ne peut pas être signé.
Toutes ces démarches justifient le laps de temps séparant l’avant-contrat de la vente définitive.

Etape 5 : l’acte de vente

L’acquéreur a obtenu son prêt.
Le notaire et/ou l’Agent immobilier les contacte pour les informer que le dossier est complet et leur proposer un rendez-vous de signature. Il leur demande d’apporter un chèque de banque correspondant au solde du prix de vente et à une provision pour frais (voir ci-après les frais de vente). Comment se déroule la vente ?
Le jour prévu pour la signature, l’acquéreur se rend à l’étude. Sont également présents le vendeur, son notaire et l’agent immobilier.
Le notaire leur donne lecture de l’acte. L’acquéreur est très attentifs et n’hésite pas à poser des questions pour être sûrs de comprendre la portée de leur engagement.
Le vendeur leur remet les clefs en contrepartie de la remise du chèque de banque au notaire ou d’un virement.

Etape 6 : la remise du prix

Le vendeur s’étonne que l’intégralité du prix de vente ne lui soit pas remis.
La remise du prix de vente au vendeur suppose le paiement du prix par l’acquéreur.
Le notaire lui explique qu’il doit notamment rembourser le prêt immobilier en cours sur le bien, garder une provision nécessaire pour effectuer l’acte de mainlevée …
Seule la somme disponible après ces déductions pourra lui être remise.
Le notaire remet ensuite au vendeur et aux acquéreurs, une attestation de vente. Il indique à l’acquéreur qu’il recevra son titre de propriété et le décompte définitif des frais liés à la vente après l’achèvement des formalités de publicité auprès de la conservation des hypothèques.

 (ventes aux enchères, sites spécialisés d’annonces notariales...) ou par un agent immobilier. Afin d’aider les particuliers à connaître le marché immobilier, les notaires proposent différents outils et statistiques sur les prix de l’immobilier, notamment en Ile-de- France